Niejednokrotnie w praktyce rodzice (czy też dziadkowie), w jesieni swojego życia podejmują decyzję o przekazaniu ? nieraz istotnej części ? majątku (nieruchomości, samochodu czy gotówki) swoim zstępnym (dzieciom, wnukom itd.). Motywem takiej decyzji jest na przykład chęć zapewnienia swoim potomkom pewnej samodzielności, przekazania pieczy nad rodzinnym siedliskiem, którego utrzymanie w należytym stanie z wiekiem stawać się może coraz bardziej kłopotliwe, lub też oszczędzenie dzieciom (wnukom) formalności po swojej śmierci.

W dalszej części artykułu zajmiemy się zatem omówieniem podstawowych ? ujętych w przepisach prawnych ? konstrukcji mogących służyć realizacji tego typu planów.

W zakresie omawianej tu problematyki chyba najczęściej znajduje w praktyce zastosowanie umowa darowizny. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 Kodeksu cywilnego).

Co do zasady oświadczenie darczyńcy w przedmiocie dokonania darowizny powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli tylko przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Wyjątkiem jest sytuacja darowizny nieruchomości (gruntu, budynku, lokalu mieszkalnego) oraz spółdzielczego prawa do lokalu, kiedy to koniecznie trzeba zachować formę aktu notarialnego dla ważności dokonanej czynności prawnej.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza przy tego typu czynności uzależnione jest od zadeklarowanej przez strony wartości przedmiotu umowy (wartości nieruchomości czy spółdzielczego prawa do lokalu) i wynosi przy wartości rzeczy:

1. do 3 000 zł ? 100 zł;
2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł ? 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł ? 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł ? 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł ? 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł ? 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł ? 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 7 500 zł (przy relacjach rodzice lub dziadkowie ? dziecko lub wnuk) + 22% VAT

? przy czym niekiedy (np. przy darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza jest niższa o połowę od podanych wyżej stawek taksy (o szczegóły najlepiej spytać samego notariusza).

Należy podkreślić, że stawki wynagrodzenia notarialnego w tym przypadku mają charakter stawek maksymalnych. Innymi słowy, notariusz może wziąć za dokonanie czynności (sporządzenie umowy) mniej, ale nie może żądać więcej. Stąd też praktyczna wskazówka ? niekiedy przed spotkaniem z konkretnym notariuszem lepiej podpytać w kilku kancelariach o wysokość wynagrodzenia za daną usługę.
Darowizna, jako forma przekazania majątku zstępnym, od 1 stycznia 2007 r. stała się o tyle atrakcyjna, że wskutek nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolniono od tego podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez najbliższą rodzinę a to małżonka, zstępnych, wstępnych (rodziców, dziadków itp.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli tylko:

1. zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, oraz
2. udokumentują ? w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne ? ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

W przypadku gdy darowizny dokonano w formie aktu notarialnego, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego nie jest konieczne, albowiem uczyni to sam notariusz.
Należy podkreślić, że umowa darowizny z punktu widzenia darczyńcy ma szczególny skutek. Otóż umowa ta w sposób ostateczny przenosi własność darowanej rzeczy na obdarowanego.

Nie można zatem wykluczyć, co niestety zdarza się w praktyce, że obdarowany (nawet należący do najbliższej rodziny), który otrzymał od darczyńcy dajmy na to mieszkanie, nie okazuje należytej wdzięczności. Co więcej, skoro darczyńca nie ma już mu nic więcej do zaoferowania, obdarowany nierzadko obraca się przeciwko darczyńcy lub też nie udziela mu pomocy w potrzebie.

Co prawda ustawodawca przewidział na taką okoliczność, że darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 Kodeksu cywilnego). Zastosowanie przytoczonego przepisu wiąże się jednak zazwyczaj z potrzebą wystąpienia na drogę trwającego nieraz długie miesiące postępowania sądowego przeciwko obdarowanemu, bez gwarancji końcowego sukcesu.

To ostatnie ryzyko wstępny (rodzic, dziadek) może w pewnym zakresie ograniczyć, zastrzegając sobie określone uprawnienia do rzeczy (prawa) przenoszonej na potomka, co jest możliwe poprzez wykorzystanie, innych niż darowizna, konstrukcji prawnych. W praktyce najczęściej wstępnemu chodzić będzie o zachowanie pewnych praw do przenoszonej na zstępnego nieruchomości, w tym mieszkania, stanowiących nieraz dorobek całego życia.

W powyższym kontekście warto wskazać na dwie ciekawe instytucje prawne, a to umowę o dożywocie oraz służebność mieszkania.

Umowa o dożywocie polega na tym, że nabywca (tu zstępny) w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy (tu rodzicowi) lub też zbywcy i osobie dlań bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 Kodeksu cywilnego).
Z braku odmiennej regulacji umownej (zakres obowiązków zstępnego można bowiem rozszerzyć lub zawęzić w umowie o dożywocie) nabywca winien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia (art. 910 Kodeksu cywilnego). Koniecznym jest zatem zachowanie formy aktu notarialnego. Notariusz z tytułu ustanowienia prawa dożywocia pobiera wynagrodzenie zgodne z tabelą stawek podanych wyżej. Jako płatnik pobiera nadto podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości nieruchomości oraz opłatę sądową w razie wpisu prawa dożywocia do księgi wieczystej.

Prawa uprawnionego z tytułu umowy dożywocia chronią przepisy szczególne, zgodnie z którymi m.in.:

1. jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie (tu zstępny) dokona zbycia otrzymanej nieruchomości, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa oraz
2. jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Prawo dożywocia jest niezbywalne i nie może być odwołane przez rodzica (dziadka), jak ma to miejsce przy darowiźnie.

Jeżeli zaś chodzi o służebność mieszkania to jest to służebność osobista, która może być ustanowiona przede wszystkim w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążanej a nabywcą służebności, przy czym dla skutecznego ustanowienia służebności mieszkania, oświadczenie woli właściciela nieruchomości w tym zakresie musi mieć formę aktu notarialnego.

Ustanowienie służebności mieszkania najczęściej towarzyszy umowie darowizny nieruchomości lub umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę. Jej istota zależy od treści konkretnej umowy o ustanowienie służebności mieszkania, zazwyczaj jednak ukształtowana zostaje jako prawo do zamieszkiwania, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, zaspokajania innych potrzeb życiowych, kulturalnych itp.

Przepisy art. 301-302 Kodeksu cywilnego przewidują nadto dodatkowe uprawnienia osoby, na rzecz której ustanowiona zostaje służebność. Po pierwsze ?mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie?, a inne osoby wówczas, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (co ma duże znaczenie dla osób niedołężnych i starych). Co więcej, ?dzieci osoby uprawnionej z tytułu służebności, przyjęte jako małoletnie, mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności?.

Jako odstępstwo od ogólnej zasady, że służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, w przypadku służebności mieszkania, strony ustanawiające to prawo mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Unormowanie to dotyczy zatem służebności mieszkania ustanowionej w domu wielomieszkaniowym (przynajmniej dwurodzinnym), a odnosi się do takich pomieszczeń jak: strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu.

Należy wskazać, że ? jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa ? właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Istotnym przepisem Kodeksu cywilnego, stosowanym odpowiednio do służebności mieszkania, jest przepis art. 294, zgodnie z którym właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem na rzecz uprawnionego, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest ona już niezbędna samemu uprawnionemu.

Należy wreszcie wskazać, że na wypadek własnej śmierci rodzic lub dziadek może określić dalsze losy swojego majątku w drodze testamentu własnoręcznego lub notarialnego (prosty testament to koszt 50 zł + VAT).